Todo lo que debe saber sobre la nueva tarifa de refinanciamiento hipotecario que entra en vigencia en diciembre

Todo lo que debe saber sobre la nueva tarifa de refinanciamiento hipotecario que entra en vigencia en diciembre
Category: Tasas De Interés
13 enero, 2021

El refinanciamiento hipotecario se ha convertido rápidamente en la belleza de la pelota del ahorro, con los propietarios haciendo cola para sacar provecho de tasas de interés hipotecarias históricamente bajas.

Sin embargo, el costo de la refinanciación está a punto de aumentar, o ya lo ha hecho, dependiendo de su prestamista y de dónde se encuentre en el proceso de solicitud. La nueva “tarifa de refinanciamiento del mercado adverso” es una tarifa del 0,5% que se cobrará a los refinanciamientos vendidos a Fannie Mae o Freddie Mac (aproximadamente el 70% de todos los préstamos), a partir del 1 de diciembre.

Analizaremos aquí lo que necesita saber:

  • El propósito de la nueva tarifa
  • Cómo los prestamistas se lo transmitirán
  • Quien esta exento
  • Cómo afectará su resultado final

Pero primero, un consejo rápido: al considerar cuándo refinanciar, no se centre solo en la tarifa; la tasa de interés también juega un papel importante en sus ahorros.

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¿Qué es la ‘tarifa de refinanciamiento del mercado adverso’?

La Agencia Federal de Financiamiento para la Vivienda (FHFA) cobrará a los prestamistas la tarifa de refinanciamiento del mercado adverso sobre los préstamos que vendan a Fannie Mae y Freddie Mac a partir del 1 de diciembre. Tanto los refinanciamientos estándar como los refinanciamientos con retiro de efectivo están sujetos al nuevo costo. Sin embargo, no se aplicará a las hipotecas utilizadas para comprar una casa.

El motivo de la tarifa es recuperar algunos de los gastos incurridos por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), Fannie Mae y Freddie Mac, debido a la recesión económica causada por Covid-19.

“A la luz de la incertidumbre económica y del mercado que genera un mayor riesgo y costos incurridos por Fannie Mae, estamos implementando un nuevo ajuste de precios a nivel de préstamo”, explicó Fannie Mae en una carta anunciando la tarifa.

¿Cómo transferirán los prestamistas esta tarifa a los clientes?

La tarifa en realidad será cobrada directamente a los prestamistas por la FHFA, quienes luego, muy probablemente, la pasarán a los clientes. La forma en que se cobrará a los prestatarios puede diferir de un prestamista a otro. Por ejemplo, los prestamistas pueden agregar la tarifa a los costos de cierre, agregarla al monto del préstamo o aumentar la tasa de interés.

Dado que la tarifa es del 0,5%, los prestamistas podrían terminar pagando $ 500 por cada $ 100,000 que pidan prestados.

“Algunos prestamistas están incorporando esa nueva tarifa en sus costos. Es aproximadamente un octavo de punto de impacto estimado en los consumidores ”, dice Joel Kan, vicepresidente asociado de pronóstico económico e industrial de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. “El impacto del dólar podría marcar una gran diferencia para algunas personas que desean refinanciar. Dependiendo de su situación, ese cambio de un octavo puede afectar el potencial de ahorro “.

Si las tarifas afectan las tasas en un octavo de punto o 0.125%, entonces una tasa de 2.875% aumentará hasta el 3%.

¿Quién está exento de la nueva tarifa de refinanciamiento?

Hay algunos prestatarios que escaparán de la nueva tarifa, incluidos aquellos cuyos préstamos son de $ 125,000 o menos, “casi la mitad de los cuales están compuestos por prestatarios de menores ingresos en o por debajo del 80% del ingreso medio del área”, según la FHFA.

Si refinancia a través de los programas Home Ready de Fannie Mae o Home Possible de Freddie Mac, también estará exento de la tarifa. Las hipotecas respaldadas por el gobierno, incluidos los préstamos de la FHA, VA y USDA, también se eliminan de la tarifa.

La tarifa solo se aplicará a los préstamos conformes, por lo que las hipotecas jumbo, que son préstamos de más de $ 510,400 en la mayoría de las áreas metropolitanas y $ 765,600 en las áreas de alto costo, no deberán pagar la tarifa.

A los prestamistas que no vendan sus préstamos a las GSE, también conocidos como prestamistas directos o prestamistas de cartera, no se les cobrará la tarifa, lo que puede ponerlos a ellos (ya sus clientes) en ventaja.

La ventaja de un prestamista de cartera es que no tiene que cumplir con los requisitos de GSE, lo que puede ser beneficioso para los prestatarios que trabajan por cuenta propia o para aquellos con puntajes de crédito por debajo de los requisitos mínimos. Un ejemplo de prestamista de cartera es el First National Bank of America.

“Es muy importante entender que esta tarifa no se aplicará a todos los préstamos refinanciados”, dice Lauren Anastasio, planificadora financiera certificada de SoFi, un prestamista en línea con sede en San Francisco. “Entonces, una forma de evitar la tarifa es trabajar con un prestamista directo que no tenga la intención de vender el préstamo”.

Cuando busque una hipoteca, pregunte si la compañía hipotecaria es un prestamista de cartera. Sin embargo, los prestamistas de cartera con frecuencia solicitarán un gran pago inicial. No es raro que sus clientes sean personas que han tenido quiebras o son prestatarios autónomos que no tienen ingresos regulares.

¿Aún debería refinanciar?

Ciertamente, un aumento en los costos de los préstamos hará que los prestatarios se detengan. Después de todo, el objetivo de la refinanciación es ahorrar dinero, no gastar más. Sin embargo, debe sopesar el costo adicional frente a los ahorros potenciales, especialmente cuando disfrutamos de este entorno único de tarifas bajas.

Para averiguar si el refinanciamiento tiene sentido, comience por comparar la tasa de interés promedio actual con su tasa actual. Los expertos recomiendan que deberá reducir su tasa de interés en al menos un punto porcentual para que el refinanciamiento tenga sentido. Cuanto mayor sea el monto de su préstamo, más podrá ahorrar refinanciando. Además, cuanto más pueda reducir su tasa de interés, más ahorros disfrutará.

Los costos de cierre promedio varían según el prestamista, pero la mayoría de los prestatarios deben esperar pagar entre el 2% y el 5% del monto total del préstamo en costos de cierre. En una hipoteca de $ 200,000, por ejemplo, los costos de cierre del 3% totalizarán $ 6,000. Agregando la nueva tarifa de refinanciamiento, que es el 0.5% del monto total del préstamo, los costos de cierre aumentan a $ 7,000.

Digamos que este prestatario tiene una tasa de interés del 4% con 15 años restantes del préstamo y puede refinanciar en una hipoteca de 15 años. Con una tasa más baja del 3%, el ahorro total sería de $ 10 678,16.

Aquí está el mismo préstamo con diferentes tasas de interés y con costos de cierre agregados.

En el primer escenario, el costo total del préstamo es $ 266,287.65; en el segundo, el costo total del préstamo, incluidos los costos de cierre y la nueva tarifa de refinanciamiento del mercado adverso, es de $ 255,609.39. El ahorro total es de $ 10,678.16, lo que significa que los ahorros adicionales podrían valer la pena pasar por el proceso de refinanciamiento para algunos prestatarios.

Si elige aplicarlo a otros préstamos (que también acumulan intereses), los ahorros pueden ser exponenciales.

Finalmente, la mejor estrategia para refinanciar es obtener estimaciones de préstamos de varios prestamistas. Esto le dará una idea clara de cuánto puede ahorrar y si refinanciar es la mejor opción para usted.