El mito de la no hipoteca: propietarios libres y claros

El mito de la no hipoteca: propietarios libres y claros
Category: Tasas De Interés
13 enero, 2021

Una de las piezas más extrañas que han llegado a mi buzón de correo electrónico en los últimos días es sobre un análisis de la propiedad de vivienda y el número de estadounidenses que supuestamente son propietarios de sus casas de forma gratuita y clara. El sesgo es extraño porque los estadounidenses están enormemente endeudados con las hipotecas y más se han endeudado con préstamos asegurados por la FHA que requieren solo un 3,5 por ciento de anticipo. Estos préstamos pasaron de una pequeña porción del mercado a una fuerza dominante en los últimos cinco años. La investigación comienza señalando que casi el 30 por ciento de los estadounidenses son dueños de sus casas libres y libres de obstáculos. Bueno. Pero eso no es algo nuevo. De hecho, en 2000 la tasa fue del 30 por ciento y en 1990 y 1980 fue del 35 por ciento, en 1970 fue del 39 por ciento y en 1960 llegó al 42 por ciento. Por supuesto, nada de esto está incluido en el análisis porque bueno, todo el mundo es dueño de su casa gratis y claro, ¿verdad? De hecho,la cifra oficial es del 29,3 por ciento, por lo que en realidad es la más baja registrada cuando se analizan los datos que se remontan a 1960. Las cifras son las que son, pero es interesante cómo la gente vio esto como una especie de cambio dinámico. Profundicemos en las cifras reales.

Propiedad libre y clara

Primero, examinemos las cifras reales de los datos del censo. ¿Cuántas personas realmente poseen sus casas libres y claras?

Seguro que no parece que la mayoría de las personas sean dueñas de sus casas, especialmente en contraste con lo que estábamos en décadas anteriores. Por el contrario, la gran mayoría de los estadounidenses se han endeudado cada vez más con sus propias casas:

Los hogares tienen muy poca equidad porque esa ha sido la tendencia. Piense en los préstamos asegurados por la FHA que brindan un apalancamiento impresionante de 30x y colocarán a los propietarios en una posición de LTV inmediata por encima del 95 por ciento. Sin embargo, he notado que la mayoría de los titulares recientes no reconocen el impulso masivo proveniente de los inversores y la escasa oferta. Si observa el cuadro anterior, encontrará que, en realidad, los estadounidenses están hipotecados hasta la médula (al menos el típico comprador de vivienda). En los próximos años, es posible que veamos un aumento en la cifra libre y clara gracias a la gran cantidad de inversores en efectivo. Sin embargo, los artículos sobre esto intentan hacer parecer que de repente una nueva ola de personas de ingresos medianos altos está comprando propiedades gracias a un cambio repentino en la economía. El mayor tramo proviene de señalar el número de propietarios jóvenes que poseen una casa libre y clara.

Propiedad de vivienda por edad

La investigación concluye que el 34,5 por ciento de los 20 a 24 son propietarios de su casa sin hipoteca. ¡Dios mío! ¿De dónde vinieron todos estos jóvenes adultos ricos? Al leer algo así, pensaría que la tasa de propiedad de vivienda para los jóvenes en realidad aumentó debido a un cambio de compradores jóvenes. Olvídese de todos los datos que muestran una generación más joven y menos próspera. Cuando profundizamos, en realidad no vemos un cambio positivo de propiedad para los jóvenes:

Durante los últimos 20 años, la tasa de propiedad de vivienda ha disminuido para prácticamente todos los grupos, excepto para los estadounidenses mayores. Ha caído particularmente más duro para los estadounidenses más jóvenes porque muchos están ingresando a una fuerza laboral débil y muchos están profundamente endeudados. Para los menores de 25 años, un poco más del 20 por ciento incluso son propietarios de una casa, olvídense de ir libres y limpios.

Entonces, lo que nos dicen los datos es algo diferente. Solo aquellos jóvenes y ricos, ya sea por sus propios esfuerzos o porque los padres transmiten riqueza, pueden tener una casa libre y limpia. Sin embargo, la noción y la implicación es que, de alguna manera, los estadounidenses más jóvenes de repente están comprando más viviendas cuando los datos generales están lejos de eso, como puede ver arriba.

De hecho, la tasa de propiedad de vivienda en general se ha movido mucho más bajo desde el colapso:

¿Libre y claro? Seguro, para todos aquellos inversores que compren con efectivo. Pero pensar que de alguna manera se está escapando algo de dinero oculto debido a mejores trabajos y mayores ingresos va en contra de los datos generales. Esa es la razón principal por la que los préstamos asegurados por la FHA son tan importantes y las tasas de interés bajas se están presionando agresivamente. Los estadounidenses tienen muy pocos ahorros en general y necesitan todo el apalancamiento posible para exprimir una casa.