Conceptos básicos sobre préstamos de la FHA

Conceptos básicos sobre préstamos de la FHA
13 enero, 2021

Respaldados por el gobierno, estos préstamos ayudan a más personas a comprar una casa

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David Sacks / Getty Images

Los préstamos de la FHA son préstamos emitidos por prestamistas privados pero respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Debido a que están asegurados por la FHA, estos préstamos hacen que la propiedad de la vivienda esté al alcance de compradores de ingresos bajos o moderados que, de otro modo, podrían tener dificultades para obtener la aprobación de los prestamistas convencionales. Estos préstamos no son adecuados para todos, pero tienen varias características atractivas que permiten a los compradores:

  • Realice pagos iniciales tan pequeños como 3,5%
  • Obtenga la aprobación a pesar de los problemas de crédito o historial crediticio
  • Compre no solo casas unifamiliares, sino también condominios, propiedades de unidades múltiples o casas prefabricadas
  • Obtenga fondos más allá del monto de la compra para renovaciones y reparaciones a través del programa FHA 203k
  • Financia un pago inicial con dinero de regalo o ayuda del vendedor

Historia de los préstamos de la FHA

Creada en 1934 durante la Gran Depresión, la FHA es una agencia gubernamental que ofrece seguros hipotecarios a los prestamistas. Antes de la creación de la FHA, la industria de la vivienda estaba pasando apuros. Solo cuatro de cada diez hogares eran propietarios de sus casas y los préstamos hipotecarios tenían condiciones onerosas. Por ejemplo, los prestatarios solo podían financiar aproximadamente la mitad del precio de compra de una vivienda (a diferencia de hoy, cuando pueden poner solo un 3,5% de anticipo), y los préstamos generalmente requieren un pago global después de tres a cinco años.

Pero al utilizar un préstamo de la FHA, más prestatarios pudieron comprar sus casas y las tasas de propiedad de vivienda aumentaron durante las siguientes décadas.

Actualmente, la agencia cubre 8 millones de viviendas unifamiliares y casi 12.000 propiedades multifamiliares. Este programa ayudó a mover las tasas de propiedad de vivienda en los EE. UU. A un máximo del 69,2% en 2004; la crisis hipotecaria de 2008 provocó una ligera disminución de alrededor de cinco puntos porcentuales.  

Beneficios de los préstamos FHA

Con los préstamos de la FHA, los prestamistas privados como los bancos y las cooperativas de crédito pueden otorgarle el préstamo, y la FHA garantiza que cubrirá el préstamo en caso de que usted no pague.

Debido a esa garantía, los prestamistas están dispuestos a otorgar préstamos hipotecarios sustanciales en los casos en que, de otro modo, no estarían dispuestos a aprobar solicitudes de préstamos.

Los préstamos de la FHA no son perfectos para todos, pero encajan perfectamente en algunas situaciones. El principal atractivo es que facilitan la compra de una propiedad. Las características más atractivas incluyen:

Pago inicial pequeño: los préstamos de la FHA le permiten comprar una casa con un pago inicial tan bajo como 3.5%. Otros programas de préstamos convencionales pueden requerir un pago inicial mayor, o requieren puntajes crediticios altos e ingresos altos para ser aprobados con un pago inicial pequeño.  

Si tiene más del 3.5% disponible para dejar, considere hacerlo. Un pago inicial más alto le brinda más opciones de préstamos y ahorrará dinero en costos de intereses durante la vigencia de su préstamo.

Dinero de otras personas: es más fácil usar un regalo para el pago inicial y los costos de cierre con el financiamiento de la FHA.  

Además, los vendedores pueden pagar hasta el 6% del monto del préstamo para cubrir los costos de cierre del comprador. Es más probable que se beneficie de eso en un mercado de compradores, pero incluso en mercados fuertes, puede ajustar el precio de oferta lo suficiente como para atraer a los vendedores.

Penalización por pago anticipado: no hay ninguna. Eso puede ser una gran ventaja para los prestatarios de alto riesgo; Las severas multas por pago anticipado pueden afectarlos cuando intentan vender su casa o refinanciar una hipoteca, incluso si su crédito ha mejorado.  

Préstamos asumibles: si vende su casa, un comprador puede “hacerse cargo” de su préstamo FHA si es asumible. Continúan donde lo dejó, beneficiándose de costos de interés más bajos (porque ya ha pasado por los años de mayor interés, que puede ver con una tabla de amortización). Dependiendo de si las tasas cambian o no en el momento de la venta, el comprador también puede disfrutar de una tasa de interés baja que no está disponible en el entorno actual.  

Una oportunidad para restablecer: con una reciente quiebra o ejecución hipotecaria en su historial, los préstamos de la FHA facilitan la aprobación. Entre uno y tres años después de las dificultades financieras suele ser suficiente para calificar para el financiamiento.  

Mejoras y reparaciones del hogar: Ciertos préstamos de la FHA se pueden usar para pagar mejoras en el hogar (a través de los programas 203k de la FHA). Si está comprando una propiedad que necesita mejoras, esos programas facilitan la financiación tanto de su compra como de las mejoras con un solo préstamo.  

¿Cómo califica para un préstamo de la FHA?

La FHA hace que la propiedad de vivienda sea accesible a personas de todos los niveles de ingresos. Con el gobierno garantizando el préstamo, los prestamistas están más dispuestos a aprobar solicitudes.

En comparación con los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA suelen ser más fáciles de obtener.

Consulte con varios prestamistas: Los prestamistas pueden (y lo hacen) establecer estándares que son más estrictos que los requisitos mínimos de la FHA. Si tiene problemas con un prestamista aprobado por la FHA, es posible que tenga más suerte con otro. Siempre es aconsejable darse una vuelta.

Límites de ingresos: No se requieren ingresos mínimos. Solo necesita ingresos suficientes para demostrar que puede pagar el préstamo (ver más abajo), pero los préstamos de la FHA están dirigidos a prestatarios de bajos ingresos. Si tiene un ingreso alto, no está descalificado, como podría estar con ciertos programas para compradores de vivienda por primera vez.

Proporciones de deuda a ingresos: para calificar para un préstamo de la FHA, necesita proporciones razonables de deuda a ingresos. Eso significa que la cantidad que gasta en los pagos mensuales del préstamo debe ser relativamente baja en comparación con su ingreso mensual total. Por lo general, buscan que gaste menos del 31% de sus ingresos en pagos de vivienda y el 43% (o menos) de sus ingresos en su deuda total (que incluye préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y otras deudas además de su préstamo hipotecario). Pero en algunos casos, es posible obtener la aprobación con proporciones cercanas al 50%.  

Por ejemplo, suponga que gana $ 3500 por mes.

  • Para cumplir con los requisitos estándar, es mejor mantener sus pagos mensuales de vivienda por debajo de $ 1,085 (porque $ 1,085 es el 31% de $ 3,500).
  • Si tiene otras deudas (como deudas de tarjetas de crédito), todos sus pagos mensuales combinados deben ser menos de $ 1,505.

Para saber cuánto podría gastar en pagos, vea cómo calcular un pago de hipoteca o use una calculadora de préstamos en línea para modelar sus pagos.

Puntajes de crédito: Los prestatarios con puntajes de crédito bajos tienen más probabilidades de obtener la aprobación de préstamos de la FHA que otros tipos de préstamos. Si desea hacer un pago inicial del 3.5%, su puntaje puede ser tan bajo como 580. Si está dispuesto a hacer un pago inicial mayor, es posible que pueda tener un puntaje aún más bajo. Un pago inicial del 10% es típico para puntajes FICO entre 500 y 579.

Nuevamente, los prestamistas pueden establecer límites que son más restrictivos que los requisitos de la FHA. Si tiene puntajes de crédito bajos (o no tiene historial crediticio), es posible que deba encontrar un prestamista que realice la suscripción manual. Ese proceso permite a los prestamistas evaluar su solvencia al observar información crediticia alternativa, incluidos los pagos puntuales de alquiler y servicios públicos.

Monto del préstamo: La FHA limita cuánto puede pedir prestado. En general, está limitado a montos de préstamos modestos en relación con los precios de las viviendas en su área. Visite el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano para encontrar los máximos locales. Si necesita más dinero, considere los préstamos gigantes, pero tenga en cuenta que necesita un buen crédito e ingresos para calificar.

Vale la pena intentarlo: incluso si cree que no lo aprobarán, hable con un prestamista aprobado por la FHA para averiguarlo con certeza. Cuando no cumple con los criterios de aprobación estándar, los factores de compensación, como un gran pago inicial que compensa su historial crediticio, pueden ayudarlo a calificar.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

Para obtener un préstamo de la FHA, comience con un originador de préstamos local, un agente hipotecario en línea o un oficial de préstamos en su institución financiera. Analice sus opciones, incluidos los préstamos y las alternativas de la FHA, y decida cuál es el programa adecuado para sus necesidades.

Seguro hipotecario: La FHA se compromete a reembolsar a los prestamistas si un prestatario incumple con un préstamo de la FHA. Para financiar esa obligación, la FHA le cobra una tarifa como prestatario.

  1. Los compradores de vivienda que utilizan préstamos de la FHA pagan una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado del 1,75%.  
  2. Los prestatarios también pagan una modesta tarifa continua con cada pago mensual, que depende del riesgo que la FHA asume con su préstamo. Los préstamos a corto plazo, los saldos más pequeños y los pagos iniciales más grandes dan como resultado costos de seguro mensuales más bajos. Esos cargos oscilan entre el 0,45% y el 1,05% anual. La mayoría de los prestatarios con un pequeño pago inicial y un préstamo a 30 años pagan un 0,85% (o 85 puntos básicos).  

Los préstamos de la FHA están disponibles para varios tipos de propiedades. Además de las viviendas unifamiliares estándar, puede comprar dúplex, casas prefabricadas u otros tipos de propiedades.  

Sin cambios en las tarifas de la FHA bajo Trump: La FHA cobra tarifas a los prestatarios que obtienen estos préstamos. Bajo la administración de Obama, se estableció una reducción de tarifas del 0.25% en las primas de seguros anuales que entraría en vigencia el 27 de enero de 2017. Sin embargo, la administración de Trump anunció una reversión de esos recortes de tasas en el primer día en el cargo del presidente Trump, dejando la mayor tasas vigentes para préstamos hipotecarios nuevos y existentes.  

Comparación de los préstamos de la FHA con las hipotecas convencionales

Si bien los préstamos de la FHA tienen características atractivas, vale la pena compararlos con los préstamos convencionales. Puede haber algunas dificultades que acompañan a este tipo de préstamo.

Seguro hipotecario: con los préstamos de la FHA, la prima del seguro hipotecario por adelantado puede aumentar el saldo de su préstamo y las primas mensuales de la FHA pueden costar más de lo que costaría un seguro hipotecario privado. Además, en muchos casos, es imposible cancelar el seguro hipotecario de los préstamos de la FHA. Pero es mucho más fácil cancelar el PMI en préstamos convencionales a medida que genera capital.  

Tasas de interés: en teoría, los préstamos de la FHA deberían tener tasas de interés más bajas porque el prestamista asume menos riesgos. En junio de 2020, Ellie Mae informó que la tasa promedio a 30 años de los préstamos de la FHA era del 3,41%.  

Pago inicial bajo: los préstamos de la FHA facilitan a la mayoría de las personas comprar con muy poco pago inicial. Pero también podría comprar una casa con un préstamo convencional y un pequeño pago inicial. Especialmente si tiene un buen crédito, puede encontrar ofertas competitivas que superan a los préstamos de la FHA, incluidos préstamos que requerirían incluso menos del 3.5% de su propio dinero inicial. Con esos programas, podría eventualmente eliminar cualquier seguro hipotecario al generar valor en su vivienda.

Límites de préstamos: en algunos casos, la FHA no proporciona fondos suficientes si necesita un préstamo importante. Si compra una propiedad cara o está buscando en un mercado caliente, es posible que la FHA no funcione para usted.  

Siempre es aconsejable darse una vuelta. Compare ofertas de varias fuentes diferentes, incluidos préstamos de la FHA y préstamos convencionales, antes de tomar la decisión de actuar. Hablar con un profesional de hipotecas lo ayudará a determinar qué programas son adecuados para su situación.